敦北民生「商辦群聚」引發「住宅藤原效應」

2022-01-23 17:52 聯合報／記者張瑞傑/台北報導

台積電在高雄設廠「群聚效應」引爆區域房市上漲，台北市敦化北路、民生東路附近有7大商辦總部將陸續進駐，商辦群聚將帶動區域住宅房地產「藤原效應」，房價、租金上揚可以期待。

高雄市通過高煉廠轉型創新研發專區，將作為台積電設廠用地，高雄市府預估台積電設廠將牽動上下游供應鏈，磁吸約3萬戶住宅緊鄰台積電，往北延伸路竹科學園區。因為台積電效應讓高雄房價漲升，戴德梁行總經理顏炳立預估「2022年高雄房價還有10％漲升空間。」高科技產業「群聚效應」會帶動房價，而台北市敦化北路、民生東路的區域裡也正發展商用不動產的「群聚效應」(Critical mass)，對於區域內住宅房地產將引發有如「藤原效應」(Fujiwara effect)般相互影響，而高端金融白領主管喜歡的是37-50坪3房格局規劃，「正3房效應」將在敦北民生區塊裡快速發展。

資深房地產人士指出，台北市敦化北路、民生東路附近有玉山金控、全球人壽、中國人壽、國泰世華、富邦金控、台塑集團、冠德建設等7大都市更新的商用不動產建案推動中，以最保守估計每棟將約有2千位白領辦公階級計算，這7處商用不動產辦公大樓未來預估可容納總人口數就高達1.4萬人之多，其中只要5％高階主管想要就近置產，胃納量就約有700人，而區域內有條件提供這些金融高階主管置產的高端建築產品供應量根本不足，在「需求大於供給」情況下，房地產人士預期「敦北民生區域內的住宅將會看漲。」

敦北民生7棟大型商辦將引進國際高端金融人士，對於區域內的居住要求品質也將大幅提高... — 敦北民生7棟大型商辦將引進國際高端金融人士，對於區域內的居住要求品質也將大幅提高。(圖片/Pxhere提供)

敦北民生住宅需求大，房價穩健發展

一般富豪買房喜歡「景觀」，但是景觀宅通常都位於需要交通路程的郊區，而高端金融白領每天在都會裡勤奮工作，希望是下班、加班之後，能夠短距離回到自己的舒適居家，所以「市區高端住宅」就會是高階白領最想要置產的商品。以敦北民生的區域來說，目前全新高端住宅單價都約在每坪180-220萬元之間，一戶面積超過50坪的建築總價就可能破億，對於高端金融白領來說，這樣的產品有點「太過」。所以3房37-50坪格局，是既擁有舒服居家空間，也可以從容應付總價，而且敦北民生7棟商辦總部是陸續完工，高階白領會越來越多，區域內高端住宅需求會越來越大，所以房地產人士建議想在這個區域內置產的民眾，應該是「早買早享受、晚買恐怕加價購。」

「選對地點、買房置產」投報率不輸股市

一位整日與股市操作為伍的白領菁英表示，2021年台股漲3486點，全年漲幅約24％，每位股民約賺進95萬元，他說：「這個數字必須是很會操作，且整年都贏的投資人，才有的結果。」但是，這位白領菁英在2021年年初在高雄橋頭區買下一戶每坪24萬元的住宅，要給在高雄唸書的小孩子居住，碰到台積電要去高雄設廠，引爆楠梓、橋頭房價大漲，他同棟樓下的鄰居，在2021年底以每坪32萬元賣出，「算一下，我買的那一戶，帳面獲利報酬約達29％。」他瞭解到「選對地點、買房置產」的投資報酬率不會輸給股市。

「小台積電」帶旺敦北民生「自住、租賃」

台北市敦北民生區域的商辦「群聚效應」，就會有點類似小規模的「台積電」效應，帶動區域高端住宅需求，對於區域內住宅產生「藤原效應」，這樣對於房地產通常將是「帶動房價、提升租金」的良性發展，所以，除了高階白領金融主管會在區域內置產需求增加之外，這些人對於區域內租賃的需求也會提升，有遠見的房東們，不妨也可以開始考慮敦北民生區域內的高端住宅未來的租賃投資報酬。據了解，皇翔建設2022年在「敦北民生」區域內就有一個建案推出，是一件值得自住、租賃考量的標的。