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景氣循環跳針 等不到跌價

2022-02-06 07:12:05經濟日報 記者游智文/台北報導

圖/經濟日報提供
圖/經濟日報提供
一直以來,房地產市場有各種景氣循環理論,其中,根據價量關係衍生的四象限循環,廣為人知,很多人也根據此一循環規律,用來買賣房屋。

所謂四象限,依序是第一象限「價量俱漲」、第二象限「價漲量縮」、第三象限「價量俱跌」、第四象限「量增價跌」。

用白話來說,第一象限就是大多頭,交易熱絡,百屋齊漲。但房市不可能永遠都在多頭,當價格高到一定程度,買氣會下降,進入第二象限「價漲量縮」。接著,因為交易量減少,價格也會跟著下來,進入第三象限價量俱跌、谷底階段。房市若在谷底盤整一段時間,當價格跌不下去,買盤就會開始進場,就進入第四象限、「量增價跌」的復甦階段。最後則會再回到多頭的價量俱漲,四大象限依逆時針方向不斷循環。

2014年以前,國內房市發展大都依照此一循環模式,早先很多投資人也都根據四象限循環走勢,在交易量增加,價還在低點的第四象限「量增價跌」階段,進場買房,看到交易量出現下滑趨勢,進入第二象限,就趕快出場,獲利了結。

但此一房市循環規律,在這一波房市走勢中,明顯「跳針」。

根據好時價統計近年全台房市價量表現,2014年房市反轉,當年7月,房市從第一象限「價量俱漲」,進入第二象限「價漲量縮」。歷經一年後,2015年8月進一步掉落至第三象限「價量俱跌」,進入悲慘的谷底歲月。

圖/經濟日報提供
圖/經濟日報提供

按照四象限循環,在價價俱跌一段時間後,應該交易量要先起來,價格才會跟著上漲,也就是進入第四象限「量增價跌」階段。

然而,2017年9月,房市由第三象限「價量俱跌」,竟又跳回第二象限「量縮價漲」。

更令人驚訝的是,三個月後,2017年12月,房市再由第二象限量縮價漲,直接回到多頭的第一象限價量俱漲,從逆時鐘變順時鐘。

此情況不只投資人傻眼,許多自住購屋人,因為擔心提早進場被套牢,本想等到房市進入第四象限,看到量增時再進場,萬萬沒想到,房市回到量縮價漲的第二象限後,竟然直接攻上價量俱漲的第一階段,錯過低點買進時機,既懊惱又無奈。

許多人眼見房市回到多頭,牙根一咬,硬著頭皮買下去。但更多人相信景氣循環,認為房市終究會回到原來軌道,持續等待。但四年過去了,到目前為止,房市仍在價量俱漲的第一象限。先前沒買的,現在看到房價漲成這樣,不知如何是好。

會出現這種情況,天時地利不動產總經理張欣民表示,主要是過去房市跟著經濟景氣走,看的是供需基本面。大環境好,大家收入增加,房市就好,而當買氣大好,建商一窩蜂推案,供過於求,景氣就會下滑,也因此,房市跟著經濟景氣一樣進行循環。

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