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都更修法拍板 專家:代拆是關鍵

2017-12-01 14:25:11聯合新聞網 富比士地產王

行政院會今天通過「都市更新條例」修正草案,將透過3個面向強化都更推動,除了容積獎勵明確化之外,也設立3道把關程序來處理釘子戶問題。不過,由於後續的「代拆」實際執行狀況仍是未知數,都更的「最後一哩路」能否打通,成效還有待觀察。

此次都市更新條例草案修法方向,大致是「獎勵明確化」、精進代為拆遷制度與程序,並提高財稅誘因等。

「獎勵明確化」是由中央統一訂定建築容積獎勵項目、額度、計算方式及申請條件,增加計畫透明度,以解決過去容積獎勵審議「容積被砍」的實務問題,提升地主與實施者間的信任度,並提高審議效率。

政府也針對代為拆遷機制予以精進規範,明訂實施者請求代為拆除或遷移時,主管機關應先進行協調,介入化解雙方爭議後訂定期限執行,並授權地方政府針對執行代為拆遷及協調事項。

另外,政府也提高財稅誘因,延長房屋稅減免時間,並增訂合建的稅賦優惠,並協助都更案的資金融通,提升財務可行性,增訂都市更新所需資金之融資,不受銀行法第72條之2有關商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款總額30%的限制。

《住展雜誌》企研室經理何世昌認為,目前都更彷彿只是大台北的事,因為出了大台北之外,其他縣市的都更案非常少。

以今年來說,北台灣其他縣市都更總量僅約22.7億元,只約佔大台北案量的47分之1。雖然今年大台北都更建案的能量衝到最大,但都更翻新的老屋戶數也不過約1000戶出頭,對照大台北逾百萬戶老屋而言,都更速度還是緩不濟急。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德則表示,都更獎勵標準化後,可降低地主與整合者中間的猜忌,加上延長房屋稅減免時間等,都更案都可「有感受惠」。

不過,整合者最在意的還是代拆制度,即使草案已經明訂代拆之前的協調程序與流程,但落到實務上到底怎麼執行,執行時會不會遇到什麼困難,能不能順利打通這都更的最後一哩路,仍是開發商相當在意的關鍵點。

深耕高雄房地產的京城建設經理周敬恆則說,除非政府公權力能更強而有力的介入,否則產權整合還是相當麻煩,複雜程度外界難以想像,反觀自地自建則單純許多。

以京城建設為例,目前手上還有一個都更案進行長達8年,至今都還沒推案,付出的成本與政府給予的獎勵不成比例,都會影響建商投入都更意願。

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