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真的實坪計價 房價會如何?

2017-11-10 12:25:36聯合新聞網 樂居科技

之前在公共政策坪台上發起的聯署,希望未來房屋採實坪計價,就是不把公設算在坪數內的計價方式,台北市和內政部都陸續有回應,臺北市建議中央修法,專注於「房價改實坪計價,公設坪數可登記但不計價」;內政部則首度鬆口,表態研擬中,初步規劃朝向在實價登錄網站揭露實坪計價的資訊供民眾參考。如果未來真的改採實坪計價,房價會如何呢?樂居將搶先於11/9的下午三點起,開放一週,在網站上提供基隆到新竹地區,實坪計價和目前的正常交易價的對照,讓大家來體驗一下,如果真的實坪計價,自己家的房價會變成多少呢?

大樓的單價名義上,平均將增加39.8%,台北市的房價應為106萬

從樂居的實價登錄資料庫顯示,採實坪計價,公設坪數不算房價時,大樓的房屋成交單價上會上漲39.8%(代表平均北台灣大樓的平均公設比為28%),台北市的公設比會再更高一些,單價上漲幅度達45.6%(代表台北市大樓的平均公設比約為31.3%)。

表1:實坪制下,各區平均房價變化
表1:實坪制下,各區平均房價變化

這樣的房價,對比亞洲各國主要城市的房價,將會是如何呢?原本大家知道的城市房價排名如下表2,最貴的是香港,換算成每坪單價約為263萬,台北市大樓的每坪成交單價為72萬,排名第8,但是香港、東京、新加坡都是採實坪計價的模式,而台灣和中國則有加入公設分攤房價,因此計價標準並不相同。如果都採用實坪計價的模式,那麼台北市的實際房價應該是106萬,排名上升至第五,高於上海和深圳。如表3。

表2、亞洲主要城市房價
表2、亞洲主要城市房價

表3、換算實坪計價的排名變化
表3、換算實坪計價的排名變化

要特別提出的說明是,以往大家有採實坪計價,台北房價會高於東京的說法,其實並不完全正確。因為這種說法是用台北市的房價對比「東京首都圈」,而不是大家真正認知的「東京」。東京首都圈是涵蓋整個關東地方(茨城縣、栃木縣、群馬縣、埼玉縣、千葉縣、東京都、神奈川縣以及山梨縣)。因此跟「東京首都圈」比較相同的比較基準,應該是大台北地區,包含台北市、新北市、基隆、桃園這些區域的整體均價,而不是單純的台北市房價。台北市房價要直接對比「東京都」房價,基礎點才是相同的。東京真正的平均房價,換算成台幣是163萬,還是高於台北市的價格。

豪宅排名:實坪計價時,皇翔御琚將取代帝寶成為最高價豪宅

在豪宅的部分,有實價登錄資料的社區中,帝寶以均價284萬/坪(8筆交易紀錄),成為豪宅市場的第一把交椅,然後依序是信義計畫區的皇翔御琚/皇翔F4,植物園旁的松濤苑、敦化南路的元大柏悅、信義計畫區的信義富邦,如表4。但如果改成實坪計價的話,皇翔御琚將會以424萬/坪變成台灣豪宅的一哥,如表5。

表4
表4

表5
表5

三種類型的社區,最為不利

真的要實行實坪計價,短期內會有許多法規或現實上的困難,並不容易成真。但長期來看,政府的施政方向都會持續著朝這個方向走。對於消費者來說,這種趨勢的改變,會造成不同類型的房屋,產生優劣變化,在未來購屋時可以特別留意。

從樂居的資料庫來看,若採實坪計價時,某些類型的社區,在轉為實坪計價後,漲幅會相當的高,雖然總價上不變,但單價上數字的變化,可能就會對房價有所衝擊,讓買方縮手。

一般人想到公設高,就會聯想到大批的公共設施,例如游泳池、健身房、卡拉OK室等。但這些設施,是可以看得到的,即使實坪價格比周圍高,還可以說得出理由,最怕的是價格衝高,卻講不出道理,以下是三種最為不利的社區類型:

1.小基地,高公設的社區

較小基地的社區,通常不會有多樣的公共設施,但公設比卻不會低。實坪制下這種社區的價格高昂,與低公設的華廈拉開差距,但卻沒有什麼公設可使用,這樣結果會造成低公設的華廈有機會補漲,但這種沒有公共設施,價格卻很高的社區,則可能向下修正。

2.抽籤車位的社區

早期的國宅,都是使用權的車位,每年車位的位置要輪流抽籤,需要的時候才去申請與繳費使用,有點像管委會租車位的概念。因此車位的坪數並不是獨立計算,而是完全分攤到房子的坪數。在這種情況下,這些社區的權狀公設比都在40%-50%之間,實坪計價後,數字上的漲幅會相當可觀。

3.沒有持續維護公設的社區

在實坪計價的情況下,公設的坪數雖然一樣可以登記,但是對於一般買方來講,已經從「所有權」轉變成「使用權」的概念。沒有實坪計價時,公共設施沒有使用維護,出問題的機會不高,因為房價與周圍社區差異不大,還是比較專注看房屋內部。但實坪計價後,價格在高出一截的情況下,沒有辦法使用的公設就會被放大檢視,一般買方最直接的反應,就是使用價值的減損而要求降價。

短期內實行機會低,參考香港做法,先從改變交易習慣開始

香港在之前也是有公設分攤的算法,但是在近年來已經逐漸走向實坪計價制,主要原因就是一般人的交易習慣改變。目前在香港每一筆的交易物件,都可以看得到「建築面積呎價」跟「實用面積呎價」,前者就是我們所說的權狀價格,後者就是所謂的實坪價格。同時秀出來給買賣雙方參考。當大部分的人談價格都是用實坪價格來討論時,其他的制度才會慢慢跟進修改。這樣的做法也可做為台灣的借鏡。當實價登錄、買賣契約都同時看得到實坪制價格時,慢慢的,一般人的交易習慣才會改變,屆時,才會有真正實行的機會。

體驗實價登錄實坪制的改變,請上樂居。限時七天。

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