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暴雨毀租屋 房客財損可叫房東賠?

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2017-09-05 15:01:47 聯合新聞網 富比士地產王

怎麼一出門,家就毀了?日前南台灣屢遭暴雨襲擊,台南一間磚造平房,疑似屋頂因承受不住連日暴雨而坍塌,幸好租屋的房客外出,沒有發生人員傷亡的憾事,但也讓人不禁想問,房客所蒙受的財產損失,是否可向房東索賠?房東與房客在契約關係中的責任歸屬,「那條線」究竟在哪裡?

包租公律師蔡志雄指出,房東與房客之間具有契約關係,房客除了要善盡繳付租金的義務,還須盡到「善良管理人」之責任。即房客若是因為自己的疏失造成房東損失,則房東應該向房客求償,而房客被房東求償的部分,就得透過訴訟,來向造成損害的當事人尋求賠償。

一般而言,如果是颱風或無預警的天災造成房客損失,房東雖然不必負擔天災過後房客的物品賠償,只須負責修繕房屋,但上述案例若是因為房東一直未盡到修繕責任,導致屋頂因年久失修又逢天災,造成坍塌損及房客生命財產,則房東就要負擔賠償責任。

至於失火,或人為造成的毀損,則房東與房客之間的責任歸屬,便在於過失程度的高低。根據民法,租賃物因承租人、承租人之同居人,或是允許使用租賃物之第三人的重大過失,導致失火而毀損、滅失,承租人就須對出租人負起損害賠償責任。

舉例來說,房客在家抽菸造成火災,或是房客朋友用火不當導致失火,使得鄰居受傷、房屋燒毀等損失,就該由房客負責。但若是租屋處為頂樓加蓋、隔間套房等違建物,或是因疏於管理,例如不更換電線而造成走火意外,責任歸屬就得由房東負擔大部分。

此外,若是有二房東的存在,房客仍須對應負責的損害,擔起賠償責任。儘管二房東不是房屋所有人,但二房東與承租人簽訂租賃契約時,雙方都對相關租賃條件表示同意,契約就成立。因此,萬一承租人發生問題,即便契約中的相對人是二房東,房東也可以選擇向二房東或是承租人求償。

房仲業者指出,房市不佳,房子難賣,近來有不少原本打算售屋的民眾,決定「轉售為租」度時機,然而,想當個安心房東,遠離租屋糾紛的根本之道,就是一定要先用心審核過濾房客;簽約前透過見面、聊天了解個性,觀察細節,並在契約中明定房客於承租期間的行為約束與規範。

當契約訂定之後,不論是新手房東、職業包租公,或是房客與二房東,建議最好能將租約拿到法院公證,讓租約具有強制執行力,則更能保障自身權益。

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