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海外還能買?業者:慎選就能樂觀

2017-08-23 15:40:28聯合新聞網 富比士地產王

國人海外置產尤其偏好具地緣性的亞洲國家,日本與東協各國,不僅是業者的兵家必爭之地,也吸引最多置產族的目光。業者指出,相較於日本的穩定緩漲,東協國家因正處於經濟起飛期,房價基期相對低,擁有更多的增值潛力,在經過前一輪市場洗牌與匯率調整後,前進東協置產的風險已降低不少,在新台幣仍強勢下,目前或許是不錯的進場時間點。

東森房屋國際不動產中心執行長廖麟鑫指出,國內租金投報率低,加上房地合一上路後,對於投資買方而言,可說幾乎已經沒有什麼獲利空間,反觀東南亞各國,因房價基期相對處於低點,且每年經濟成長率驚人,人均所得也連年提升,都讓不少業者加快海外拓點的腳步,不少投資人也順勢跟進。

不過,前幾年因為國內業者一窩蜂湧入,在市場高度競爭下,不但衍生出不少交易糾紛,甚至讓少數不肖業者有機可趁,部分手段稱之為「詐騙」也不為過。

他形容,過去業者鼓吹投資客買房,未來不論轉售或轉租都極為搶手,但事實上,很多產品當地人根本不會買,因此,一間房子往往是一、二、三手都在台灣人之間轉手,在不可能等到當地客承接的情況下,誰是那最後一隻白老鼠,就只能等著被套牢。

又如業者經常以高投報率、保證回租等話術,吸引打算收租的長期置產客,但事實上,當地可能並沒有那麼多的租屋需求,在房子根本沒租出去的情況下,投資者所回收的租金,有很多根本就是自己當初被業者層層疊價銷售而多支付的本金,業者為求成交,連拐帶騙無所不用其極,捲款潛逃者也大有人在。

廖麟鑫指出,例如前兩年相當熱門的柬埔寨或馬來西亞,諸如此類的糾紛早已不是新聞,雖然有更多案例未經媒體揭露,但在經過市場淘汰後,這類不肖業者很多都已「倒的倒、跑的跑」,甚至不乏過去曾在台灣大肆宣傳、擴張,並享有高知名度的業者,而目前,市場上恐怕僅剩1、2家正牌經營的業者仍屹立不搖。

廖麟鑫強調,海外不動產其實比國內不動產更值得投資,但前提是:「必須慎選」。以馬來西亞為例,過去不少業者常常是「價差與服務費兩頭賺」,儘管馬國房價仍在上漲,但消費者被賺取的價差,加上近2年馬幣大貶2~3成所蒙受的匯損,不少第一波買進馬國資產的消費者,如今轉售價格仍處於虧損狀態。

廖麟鑫指出,高報酬往往伴隨著高風險,第一波前進海外置產的民眾,也許搶得了房價起漲的先機,卻敗在沒有預估到的交易與匯損風險,因此,慎選時機點,是海外投資的重要一步。而現在新台幣升值,反觀其餘亞幣已貶值不少,目前很多都已趨於平穩,因此,現階段從匯率角度來看,已是最好的進場時間點。

至於案件的選擇上,建議挑選有品牌與良好口碑業者代理銷售的物件,以及位於首都圈、精華地段,且價格便宜的個案,整體規劃案量也不可太大,可鎖定500戶內的小型社區,若是選擇動輒千戶、萬戶的造鎮社區,則容易發生「進場容易、出場難」的情況,不僅可能面臨崩盤危機,甚至就連租客也找不到。

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