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甩租賃黑市 業者籲推動自租實登

2017-06-28 10:13:10聯合新聞網 富比士地產王

為健全租屋市場,政府力推《租賃住宅市場發展及管理條例》(租賃專法),要將預估潛藏超過千億商機的租屋地下經濟檯面化。但業者認為,專法仍存在一些盲點,並無法完全解決房東逃漏稅的問題,建議政府可提高租賃所得稅減免、推動房東自租實登,甚至給予房客檢舉房東逃漏稅獎金,以提高租賃市場推行成效。

內政部提出的《租賃住宅市場發展及管理條例》草案,包括將租約面納入規範、增加免費糾紛調處機制、包租代管服務模式等,而最重要的是,房東若是參與包租代管,將可獲得租稅減免,期盼擺脫過去租屋市場「地下經濟」型態。

內政部地政司司長王靚琇今出席政大商學院信義不動產研究發展中心舉辦的「推動租賃住宅升級」座談會時指出,《租賃住宅市場發展及管理條例》可讓租客、房東更有保障,若房東委託代管業代管,或是出租給包租業轉租,還可享有租稅優惠,每屋每月租金收入免稅額度為6000元,超過6000元至2萬元部分,必要費用減除率為53%;月租金超過2萬元,必要費用減除率為43%。

王靚琇表示,過去談論房市較少提及租屋市場,直到2014年爆發巢運時,政府才開始重視租屋問題,內政部也著手研擬成立租賃專法小組,而草案歷經2年時間研擬後,上個月立院內政委員會終於通過初審,接下來希望7、8月能順利通過,待總統公告施行後,制度也能提早上路,不要等到1年。

租賃產業過去如同「孤兒」,不過,永勝資產管理執行長徐銘達表示,國內住宅租賃市場規模,初估包括民間租屋市場約150~150萬戶、社會住宅約20萬戶、閒置空屋約20戶,學生則有約30萬租屋人口,合計達150~200萬戶,年租金約1200億至2400億元,產值驚人。

而包租代管也屬於長期收益,並非一次性收益,周邊延伸商機還有裝潢、家具、家電、修繕、搬家、居家服務等,整體商機相當龐大。

談到過去租賃市場面臨的瓶頸,徐銘達直言,「稅」是主因。他說,自住與出租的稅差很多,像是房屋稅、地價稅從自用變非自用,增加租賃所得稅等,但若是不報稅,房東還可提高租金投報。

假設以台北租金投報率2.5%、房價是年租金40倍來看,1年少繳1萬元的稅等於增加1萬元租金、房屋潛在價值則增加40萬,導致租賃住宅隱藏出租事實高達9成。

徐銘達也認為,《租賃住宅市場發展及管理條例》並未解決自租房東實價登錄與地下化的問題,房東自租不用登錄,委託房仲業卻必須登錄,變相鼓勵房東逃稅,且免稅額6000元太低,尤其在雙北市效益並不大。

他建議,解決應蘿蔔與棒子雙管並行,租稅優惠方面,建議房屋地價稅應比照自用、租賃所得稅減免提高,但目前的政策,只有租賃所得稅部分減免,還有進步空間。此外,應給予委託租屋業稅負優惠5~10年,並推動房東自租實價登錄等;至於棒子方面,則是針對逃漏稅的房東查稅,甚至給予房客檢舉獎金提高成效。

房東租金租屋市場

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