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破盤價建案殺聲震天 土城最淡定

2017-05-31 17:10:16聯合新聞網 富比士地產王

建案價格戰進入白熱化的肉搏廝殺階段,為瞭解這些「破盤建案」對周邊中古屋市場造成的影響,有房仲根據實價登錄資料,觀察雙北市4個破盤價建案附近捷運站周邊的中古屋行情變化,與2014年最高點相比,跌價幅度最大的是台北市北投區「國美大奇」附近的捷運奇岩站,周邊中古屋房價跌幅達1成6。

大台北建案破盤價自2015年下半年開戰,由新北市土城區的「大同莊園」開了第一槍,之後便從土城、北投、板橋,一路蔓延到蘆洲,並對區域房市造成震撼。

其中,「大同莊園」案直接將開價從區域新成屋的5字頭行情下殺到4字頭,位於北投奇岩重劃區的「國美大奇」也從7字頭下殺至6字頭成交,緊接著,板橋江翠北側重劃區的「江翠ONE」再以4字頭開價震撼當地市場,指標建案「帶頭喊殺」,都曾一度造成周邊新成屋與中古屋買氣停滯,價格也隨之下修。

全國不動產企研室根據近3年的實價資料,並以距離讓利建案最近的捷運站周邊2.5公里為調查範圍,統計包括「大同莊園」、「國美大奇」、「江翠ONE」與「希望城市」等,4個主要讓利建案周邊中古屋行情變化。

結果發現,若以今年第1季均價與2014年房價高點相比,4大讓利案鄰近捷運站的中古屋行情,均出現幅度不等的跌價,其中,距離「國美大奇」最近的奇岩站,以及「希望城市」位處的蘆洲站周邊,中古屋價格跌幅均達2位數,分別下跌16%、13%,至於土城海山站與板橋江子翠站的跌幅均不到1成。

全國不動產企研室主任張瀞勻指出,近2年房市低迷、消費者以價格為購屋取向,4大讓利建案推出破盤價,不但對區域行情造成破壞效應,使得周邊建案交易一度停擺,更對區域房價起到「定錨作用」,影響民眾對當地行情的認知,但因讓利案各自擁有的條件不同,對價格的影響程度也不盡相同。

全國不動產北投捷運加盟店店長王麗紅表示,「國美大奇」位處的奇岩重劃區生活環境佳,且是近年北投的新推案熱區,因此,該案開出的破盤價對周邊屋齡較新的物件破壞力大,此外,因奇岩站周邊中古屋今年第1季的交易地段多靠近山邊,也是導致跌幅較大的原因之一。

蘆洲「希望城市」為4大破盤建案中唯一的捷運共構宅,全國不動產蘆洲捷運總站加盟店店長羅定瑋表示,蘆洲站周邊近年因捷運話題帶動,周邊中古屋價格漲幅不小,但該案開出讓利價後,將中古大樓屋主逼到「退無可退」,交易量幾乎腰斬,相較之下,公寓受到的影響較小,因大樓與公寓的客群原本就不同。

「江翠ONE」周邊中古屋行情降幅約7%,張瀞勻指出,因該案周邊生活機能尚未成型,因此僅對較早推案的新成屋、預售屋,以及距離較近的大樓建案影響較明顯,例如鄰近的「巨蛋花園廣場」,在房市多頭時的成交價可達5字頭,目前成交價僅約每坪43~45萬元,但該區有機能、本身條件佳的中古屋,降價並不多。

土城「大同莊園」雖是大台北首宗讓利案,但跌幅卻最小,全國不動產土城永寧捷運加盟店店長李文佑指出,「大同莊園」前年推出4字頭價格時,的確吸走周邊建案的人氣,也造成中古屋屋主的壓力,但畢竟該案周邊的生活機能相對於裕民商圈差,且周邊建案並未跟風降價,加上該區建設題材不斷,導致跌幅快速收斂。

不過,進一步比較今年第1季與去年同期的價格變化可發現,江子翠與海山站周邊的中古屋行情卻不跌反漲,分別小漲2%、1%。屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示,新案破盤價確實會對周邊中古屋造成壓力,甚至吸走不少原本要買中古屋的買家,雖然會造成交易因觀望而量縮,但對價格的影響卻未必如新案大。

陳傑鳴指出,因為很多中古屋都位在生活機能成熟的市中心,新屋則多座落在重劃區,除了位置較偏,整體機能也還沒起來,各自有其擁護的買家。而從過去一年多以來,江子翠與海山站周邊中古屋價格不跌反漲便可見得,只要地段佳、生活機能足,中古屋的價格依然有撐。

中古屋建案讓利案

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富比士地產王

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