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預售屋陷阱多 購屋需慎防詐騙

2018-04-03 11:08:07聯合新聞網 聖揚開發 陳正哲總經理

民眾購買預售屋時,務必事先多做功課,以免日後發生許多不必要的糾紛。 聯合報系資料...
民眾購買預售屋時,務必事先多做功課,以免日後發生許多不必要的糾紛。 聯合報系資料照/記者游智文攝影

近日有報導,中部某上市建商的預售屋接待中心,銷售的業務經理賣出三戶予購屋消費者,自稱有員工特惠價,且可協助代售其中兩戶,並要購屋者將簽約金新台幣303萬元匯入該經理之私人帳戶。後來卻發生該經理自殺事件,以至於購屋者詢問公司才發現受騙且求償無門,一生積蓄來買房卻落得成為泡沫。因此主張提吿建設公司,建設公司推託此事為員工個人行為,並非公司責任。

為何在建設公司的接待中心購屋都會受騙?此事件大眾霧裡看花,根據筆者在房地產業30年的經驗,此事件為典型的「紅單轉讓」詐騙。所謂「紅單轉讓」 就是第一手購屋者以最低價格向建設公司購屋,再墊高價錢轉讓給第二手購屋者,此過程中因為房屋皆在興建未交屋狀態,房屋交屋後直接交屋給第二手購屋,因此不會產生任何過戶手續費、契稅與價差的房地合一稅,第一手購屋者直接現賺價差,有些熱門案件甚至一再轉手。

在金流上較正規的做法是,第一手購屋者簽署「權利讓渡」後,建設公司將簽約款退費給第一手購屋者,第二手購屋者同時將款項匯入建設公司帳戶,由第二手購屋者重新與建設公司簽約。但紅單交易屬於逃漏稅的行為,有些建設公司為避免查稅,或便宜行事,便要第二手購屋者將款項匯給第一手購屋者。

回到此詐騙案,經理應是向消費者謊稱欲轉讓其名下的「員工戶」,因此消費者雖在接待中心簽約,卻是向經理而非向建設公司購屋,不但合約非正規建設公司合約,款項也匯入經理帳戶,待消費者等不到與建設公司簽約,才發現上當受騙,經理名下根本沒有「員工戶」,從頭到尾都是買空賣空。

今年2月台中也發生一起嚴重的預售屋「一屋多賣」詐騙,建設公司將社區中每一戶房子同時賣給多個消費者,消費者有的付了數百萬元,有的甚至付了上千萬,待到房子蓋好要辦理過戶時,卻發現建設公司捲款而逃,房子竟然已經過戶給其他消費者。

根據民法的規定,只要合約不是偽造的,就都有法律效力,建設公司有履行契約的義務和責任,沒有「先來後到」的區別。但只有一戶房子,如何賣給三四個客戶?建設公司違約「跑路」,購屋者付出的積蓄血本無歸,只能提告卻求償無門。

現今預售屋的銷售案場,大概分為建設公司自聘業務人員,或發包給代銷公司執行全案的企劃銷售業務,由代銷公司聘跑單等業務人員來現場負責銷售。但不管何種方式,業主是建設公司,簽約人是建設公司,工程起造人也是建設公司,當然建設公司就要負起最終之責任,不能主張無過失而逃避責任!

在此,筆者再次的提醒購屋大眾,購屋前多做點功課,上網查查建設公司過去是否有法律糾紛?公司老闆社會風評如何?買賣房屋難免會有認知上的差距,遇到認知不同時,是積極處理,還是由強硬的法務團隊出面?慎選建商、聰明購屋方為上策!

Facebook:建築藝術執行者 陳正哲

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聖揚開發 陳正哲總經理

*學歷: 比利時布魯塞爾自由大學碩士
*經歷: 逢甲大學銀行保險系、財務金融系兼任講師22年 東海大學企管系、會計系兼任講師15年 台中縣政府消費爭議調解委員8年 台中市政府消費爭議調解委員2年 大台中不動產開發公會理事長2013~2016
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