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善用公共設施好理財 買到體面又實用的好房

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2017-04-12 07:33:15 聯合新聞網 聖揚開發 陳正哲總經理

自從921地震發生以後,新建築法規定大樓必須設計雙逃生梯,致使新大樓公設比動輒超...
自從921地震發生以後,新建築法規定大樓必須設計雙逃生梯,致使新大樓公設比動輒超過30%。 本報系資料庫

講到公寓大廈、集合住宅,大家不免想到公共設施比率很高。什麼叫做公共設施呢?無非就是提供給眾人共同使用的面積區域。公設可以分為「大公」、「小公」,大公指的是全體住戶共同使用的區域,如大廳警衛室、交誼廳、信箱區、台電受電室、健身房、頂樓曬衣場、地下停車場車道、走道等;小公共設施則是提供該樓層住戶共同使用的區域,如各層樓電梯梯廳等。

公共設施的計算方法,是將所有的共同使用面積總和做為分子,整棟大樓的總面積當分母,就等於公設比。假設公設比是30%,那麼權狀50坪的房子,就有15坪的公共設施,實際室內面積則是35坪。

一般消費大眾覺得公設比很高的原因,是自從921地震發生以後,內政部營建署修正建築法規,凡是7層樓以上的公寓大廈,一律須設置雙逃生梯,而11樓以上則需有排煙偵測、逃生吊索等消防逃生設備。而建築消防法規也考慮防火動線,規範各層樓電梯梯廳及地下層機電室等面積。基於公共安全,讓住戶大眾有舒適、安全的空間,在車道寬度、停車格尺寸、是否汽機車車道分離,也都有更嚴格的規範。加上建蔽率與法定空地的規範,使得公設比大為提高。

那麼多少的公設比例算是合理的呢?一般來說,在新法規之下,公共設施比率大部分在30%~38%之間。也許有些人認為,所謂權狀坪數(室內坪+公設坪)為「虛坪」,是建設公司惡意灌水拉高坪數以提高售價的手段,如果以單純室內坪的「實坪」去計算,價格可大為降低。這樣的說法忽略了土地及建築成本的考量,房屋售價為成本與利潤的加總,公共設施的建築成本並不會因為坪數計算方式而改變,即便以實坪計算,也只是提高單坪價格,總價不會有所差別的。

既然公設比是大樓無法避免計算進去的面積,那麼如何在選購房地產的時候,選擇適當的公共設施成為很重要的一環,選擇自己需要的,並善用公共設施,會成為理財的好方法。假設社區有Lounge Bar,可以善用這個空間接待訪客,省去親朋好友到家裡參觀需要的整理與善後工作;健身房不但能省去外面的健身房一年1-2萬的會費,更可節省來回的交通成本;閱讀室、琴房,可以做為孩子課後補習、練琴的場所,減少家裡空間的浪費並兼顧隱私。

我個人覺得最不經濟實惠的公共設施是游泳池。游泳池如果面積太小,像個小水池,完全無法使用,如果達到室內標準25m的規格,除非是戶數眾多的大社區,不然也很難實現。游泳池的維護成本極高,除了維持恆溫與水質管理,更需依法於開放時間聘請救生員,但大部分大樓皆為節省成本而無設置救生員,甚至關閉游泳池,導致住戶花錢購買的公共設施成為蚊子館。

所以,如果能夠善用公共設施,不僅是買到一個又體面又實用的好房子,更是節省家庭開銷兼投資理財的好法子。

Facebook:建築藝術執行者 陳正哲

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