跟媽媽買房、頭期款分期也沒問題？專家搖頭3建議：小心被課贈與稅、所得稅

有客戶表示想跟媽媽買房，可是頭期款太高，於是跟媽媽說好分25年慢慢還，這樣應該可以吧？聽起來是很合理，媽媽又不會計較利息，頭期款省起來，也沒有人會多管什麼。

這一招法律上技術可行，但是稅務上超級危險！

民法尊重契約自由，小孩跟媽媽簽一份買賣契約，講好價格，辦理過戶是沒有問題的，重點那是私下講好，頭期款分期付款這件事，最好另外再做一份債務契約公證。

第一、可以保障媽媽的權益。

萬一哪一天付不出來，媽媽不用走法院做漫長的訴訟，拿公證書就可以來強制執行。

第二、可以避免國稅局誤認為這是「假買賣真贈與」。

國稅局最愛查親屬之間的交易，如果只是口頭約定或者是寫得很模糊，沒有利息也沒有公證，容易被認為是媽媽假裝賣房子、其實是送給孩子。

只要被認定是贈與，媽媽就得繳贈與稅，最高20%跑不掉。

做公證主要就是要讓這一筆交易，看起來合理又有法律的約束力，讓國稅局不容易亂認定。

但是利息如果太低，國稅局一查就會認為是「顯不相當代價」，意思就是「媽媽是在偷偷的送房子」，就會被課贈與稅，利息收入媽媽也還得報所得稅。

每個月的金流，最好是從小孩的帳戶之間匯給媽媽，避免未來查帳的時候說不清。

再來就是現金流的壓力，一邊繳房貸，一邊還要再繳媽媽的分期，這樣要綁25年，萬一媽媽未來急需用錢，這個分期又拖著，她可能會反悔。

建議可以有以下3點操作：

第一、縮短年限，利息要訂的合理，最好做公證，金流要乾乾淨淨。
第二、請媽媽用每年244萬的免稅額，慢慢的增加現金當作頭期款，乾脆又合法，沒有被贈與稅的問題。
第三、如果真的堅持要分期，建議媽媽在房子過戶後，對房子設定第二順位的抵押權，保障她未來還能討回錢。

親子之間買房子可以談感情，但是錢的事情一定要寫清楚，做好法律跟稅務的規劃，不然到最後親情傷了，稅也被追討，那根本就不划算。

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