房價要漲到何時？專家：預售、成屋市場反轉看2指標

吉家網今（20）日發布今年第1季房市報告，全台以蛋殻區漲幅最多，熱點仍落在中南部，六都房價較去年同期，平均漲幅達3.16%，其中以台中、台南、高雄漲幅分居前三名，分別年增達20.61%、19.31%、16.54%。

吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮指出，觀察六都五月房市交易量，年減7.73%，顯見第2季房市受到疫情擴散影響，房價已有大幅降溫理象，同時六都今年第1季，已較前季平均漲幅5.03%降低幅度近四成之多，第2季受疫情影響漲幅將更收斂，交易量將更縮減，上半年可能出現價漲量微縮現象，預期下半年交易量會因疫情趨緩而稍有反彈，全年呈現價小漲量微增格局，房價漲幅逐漸縮小，各行政區不再有群魔亂舞、全面齊漲現象。

李同榮提醒，目前房市仍在上升軌道上，但房價沒有永遠上漲的道理，未來兩、三年，房市將逐步進入超漲期，未來房市何時反轉下修，可觀察兩項重要指標。

第一，預售市場反轉指標，可看開工量與使照量是否呈現死亡交叉，若未來預售市場銷售率開始下滑，就會影響開工核發量，目前開工量與使照量仍同創新高，尚未見到預售反轉訊息，未來應注意，一旦建照與開工量下彎，而近兩年完工的使照量只會持續往上，就會呈現死亡交叉現象，也是預售市場終結多頭的訊息。

第二，成屋市場反轉指標，可看價漲量縮或價量俱跌持續三季以上，今年第2季應該會出現價漲量縮背離現象，若此現象持續三季，就證實成屋多頭市場結束，惟第2季量縮主因在疫情蔓延，若第3季疫情抒緩，交易量應會反彈，價量背離不會持續到年底，換言之，今年房市仍維持在上升軌道上，房價尚無反轉下修跡象，但房價漲幅會逐漸縮小。

展望今年，李同榮表示，今年房市受到疫情肆虐、升息、打房挑戰，房市將呈上半年量縮、下半年反彈的情形，房價方面，由於新興工業區的設立、台商回流設廠需求仍刺激的蛋白區房價補漲，資金面與基本面雙重加持的「有基之彈」，預測今年平均房價仍有6％上下的上漲空間，周邊蛋殼與蛋白區都將受惠。